岡山ビルは昭和46年竣工の4階建ての事務所ビルです。
大阪市中央区玉造（旧東区岡山町）で、大阪城のすぐ南、上町台地の最も高い付近の位置にあります。
2016年よりこのビルの再生がスタートしますので、このページで情報開示します。
なお、「岡山ビル」の名前の由来は、以前のこの界隈が大阪市東区（現中央区）岡山町であったことからきています。上町台地の中でもひときわ高台に所在していることからつけられた地名だと思います。
東京工業大学も目黒区の大岡山という地名にあるので、必ずしも岡山県固有の地名ではないと考えます。
岡山ビルの再生計画の情報・状況
2016年12月10日
工事が完成し、引渡が終了しました。
解体工事から半年、ようやく完成しました。
写真をたくさん撮りたかったのですが、引渡業務や管理業務の打合せに時間がかかってしまい、最後は日が暮れてしまって写真が撮れませんでした。
来週、大阪R不動産に取材いただき最終的な募集条件を詰める予定です。
2016年11月29日
工事もほぼ完了に近づいてきました。
不動産仲介業者にそろそろ連絡して取材をお願いしなければいけません。
家賃条件などが決まればこのページでもご案内します。
コンクリートの打ちっ放し、床はモルタルのオイル仕上げとシンプルです。
古い良さを最大限残しながらも、トイレなどは最新設備にすることでメリハリをつけています。
もちろん、耐震、防火などの法令順守も当然です。
2016年9月26日
現地を訪問しました。
工事を行ってみて初めてわかることが多く、追加工事の判断が必要となりました。
昭和40年に建設以降改修を繰り返したようで、開けてみて初めてわかる部分が多々あるようです。
仕上げの問題など、歴史の検証みたいなものもあり、何事も後代に笑われないよう今を預かる者は、脳ミソを絞り努力を惜しんではいけないと感じました。
2016年8月26日
2階の耐震用ブレースの設置が完了しました。
この手のビルに耐震ブレースを入れるのは珍しいようです。
しかし、「安全で快適な空間の提供」と、「何事も我が事経営」、つまり自分が利用することを考えた場合、この選択に迷いはありません。
2016年8月7日
工事が順調にすすんでいるようです。
床のモルタルと天井のコンクリートの打ちっ放しが、なんとも言えない味わいを出してくれています。
2016年7月11日
岡山ビルの解体工事が完了しました。
引き続き改良工事に入ります。
工期は本年12月頃までを予定しています。
2016年6月1日
岡山ビルの再生工事が始まりました。
内部造作のスケルトン化を一ヶ月ほどかけて行います。約50年間の蓄積を一旦リセットです。
2016年4月10日
山本嘉寛建蓄設計事務所さんと打ちわせを行いました。
かなり高めに出ていた費用見積を、実現可能な範囲にまで落とし込めるかがポイントです。
値段の詰めは、「そこを何とかもう一声」なんてことはせず、工事のそぎ落としや簡素化、既存設備の使いまわしなどです。
施工業者自体の施工価格については、ケチをつけません。なぜならそれがその業者の品質価格だからです。
廃材を4階から１階まで移動するのに、丁寧に二人で運ぶのか、階段から蹴とばすのか、こういうことの積み重ねだけでも施工価格に違いがでます。
工事車両についても、駐禁リスクを冒して路上駐車で低コストにするのか駐車場を借りてコストをかけるのか、など。
岡山ビルは大阪の中心部の中央区にあるので、お行儀の悪い業者さんでは心配です。
それなりの工事品質を確保しつつも、費用対効果も考え、折り合いのつくところを目指したいと思います。
2016年３月13日
しばらく情報更新ができていませんでしたが、2月に全入居者に退去いただき、完全空室となりました。
工事を開始したいところですが、見積の精緻化を行っているためまだ工事ができていません。
大枠見積がでていますので、精緻化にはそれほど時間がかからないと思うのですが、私の専門外なのでこれだけはわかりません。
春の到来とともに岡山ビルにも明るい春が再来してくれるといいなと思います。
2016年1月2日
昨年11月17日に建物の調査を実施し、それを受けた打合せを12月19日に行いました。
天井裏の配線や配管の状況を確認していただきました。
古い配線などもありますし、排水管も古く漏水跡もあります。
本格的な設計を進める上で、造作類を解体（スケルトン化）し、配線・配管の状況を確認する必要があるそうです。
2015年11月21日
岡山ビルの耐震診断結果が出ました。
- コンクリートの圧縮強度・・・２Fと４Fの強度が推定設計基準以下
- 中性化・・・中性化の進化による構造上の影響はない
- ひび割れ・・・特段の問題なし
- 不同沈下・・・なし
- 診断結果・・・正面側に開口部分が集中しているため、１・２階の正面部分でIs値が不足。奥行面には耐力壁が多く存在しているため、Is値などは目標値を満足している。
この結果を受け、補強方針を確立し設計に反映します。
2015年9月10日
ビルの再生に向け、耐震診断を行います。そのための調査を行いました。
岡山ビルは昭和46年竣工のため、旧耐震基準となっています。
安心してご利用いただくためビルの耐震能力を確認し、その上で必要な補強メニューの決定が必要です。
ご入居者の皆様にはご迷惑おかけしました。
写真はコンクリートの中性化などを調査するための抜き取り工事の様子です。
2015年7月
ビンテージビルの宝庫ロンドン視察
